Nei contratti di locazione, il deposito cauzionale (o cauzione) è una somma di
denaro versata con funzione di garanzia dell’ adempimento degli impegni che il
conduttore si assume alla stipula del contratto di locazione.
La massima misura richiedibile è pari a tre mensilità e produce interessi che
devono essere corrisposti alla fine di ogni anno.
La cauzione è disciplinata dall’ articolo 11 della legge 392-78:
«Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità
del canone. Esso e' produttivo di interessi legali che debbono essere
corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.»
Il deposito cauzionale:
Serve a garantire il pagamento dei canoni di locazione nei termini
convenuti;
Alla cessazione del contratto di locazione, il conduttore avrà diritto
all’ integrale restituzione della cauzione soltanto in caso di adempimento
delle obbligazioni poste a suo carico;
Deve essere versata dal conduttore al locatore al momento della stipula
del contratto di locazione;
Produce interessi a favore del conduttore (e' un obbligo inderogabile posto
a vantaggio del conduttore);
Può essere versato in contanti, ma può sostanziarsi anche in una
fideiussione bancaria o polizza assicurativa;
Se le parti non hanno incluso nel contratto il versamento di alcun deposito
cauzionale, si deve intendere che i contraenti vi hanno rinunciato.
Il diritto del conduttore a vedersi restituito il deposito cauzionale si
prescrive in dieci anni, che decorre dalla cessazione del rapporto di
locazione.
Nel caso in cui il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni, il locatore
può trattenere, al termine del contratto, il deposito cauzionale.
L’ obbligo di restituzione è connesso all’ adempimento, da parte del conduttore, delle
obbligazioni contrattuali assunte.
Nel caso in cui il conduttore sia stato inadempiente, la ritenzione della cauzione
da parte del locatore al termine della locazione è legittima solo nel caso in cui
sia successiva ad una decisione giudiziale.
Infatti, locatore non è autorizzato a trattenere la somma versata a titolo di
cauzione, ma deve agire in giudizio, così come confermato, recentemente, dal
Tribunale di Piacenza con la sentenza 164-18:
«In tema di locazione, alla scadenza del contratto, non appena avvenuto il
rilascio dell’ immobile locato, sorge in capo al locatore l’ obbligo di restituire il
deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali,
non potendo il primo trattenere tale somma, salva l’ ipotesi in cui egli proponga
domanda giudiziale per l’ attribuzione in tutto o in parte della stessa a copertura
di specifici danni subiti.
Nel caso di specie, dopo la risoluzione del contratto il
locatore non aveva restituito la cauzione al conduttore, a causa della mancata
ritinteggiatura dell’ immobile locato prevista contrattualmente.
Il Tribunale di
Piacenza ha però condannato il locatore alla restituzione dell’ importo
considerando nulla la clausola che addossa al conduttore una spesa di ordinaria
manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore.»
Fonte:
Guida al diritto 2018, 25, 72